中國購房大軍搶灘美國 全現金付款深得喜愛【3】

潛在風險

另一方面，進軍美國的中國房地產商還是將很大部分的營銷面向國內市場。張令青在接受本報採訪時表示，鑫苑置業在紐約的項目將於2013年上半年動工，預計2014年底完工。今年夏季將會在北京、上海、廣州、深圳等中國一線城市率先啟動住房預售。粗略估計，該公寓樓的銷售總額約為2.5億~3.5億美元。但根據目前美國房市逐漸回暖的信號，預計建成后3~5年內，鑫苑置業在美國所有項目總銷售額有望突破10億美元。

“鑫苑的主要市場還是在中國。”張令青說，“現在我們很關注中國投資者喜歡居住的美國城市，如紐約、洛杉磯、舊金山和邁阿密等。我們會繼續在美國搜尋其他項目，並計劃將所建樓盤的40%左右賣給中國投資者。”

不過，在美國投資必須對當地的各種相關法律法規非常了解，才有可能生存和發展。馮侖就曾經在紐約的一次論壇上講過，當年租用世貿中心一號樓，各種文件已經超過一人多高的時候，事情就進行得差不多了。

鑫苑置業的不少員工都是美國人，尤其是美國項目的負責人幾乎都是在當地聘請的專員。他們訓練有素，且十分了解美國的法律、稅收制度、保險制度和貸款等要素，主要負責項目調研、土地估價、產權管理、合約簽訂、條款核實等。在進軍紐約市場之前，鑫苑置業已經在美國西海岸開拓了房產項目，並與美國第二大房地產開發商萊納房屋公司(LENNAR)合作，打造豪華城市公寓項目。

不過，中美兩國房地產業的行規依然會有諸多不同，這給鑫苑置業帶來了不小的挑戰。在中國，房產商大多是“滾動式”開發，也就是依靠銀行貸款和預售收入來支撐項目建設，回款速度直接影響開發成本。回款速度越快，開發的資金成本也就越低，利潤空間就會加大。在這一過程中，開發商會將回款迅速投入到下一個開發項目，現金一直在不斷滾動。

然而在美國，政府為了保護房屋購買者的利益，開發商的預售收入在項目建設完成之前要放在銀行的托管賬戶，完工之前這筆現金不可以取出。開發商籌足購地款項后往往要委托產權保險公司進行產權審查，審查這塊地是否有糾紛，比如地役權、留置權、抵押、費用等等。紐約的土地往往都有上百年的歷史，很多賣家在賣地時根本說不清祖輩上幾代人是否有將土地抵押或是否有其他債務問題，如果中國投資者沒有仔細盤清債務就匆忙購買，很容易陷入被動。

“對於投資的每一步，我們都非常謹慎。”張令青說，“在前期，我們的很多合同要走兩輪。不僅要讓中國的法律顧問過目，以保護我們上市公司的利益，還要讓美國當地產權公司以及其他第三方專業工程和評估單位仔細審核，確定萬無一失后再簽字。務必將風險降至最低。”