首开去化92%热销10亿 翡翠滨江成沪千万豪宅销售第一【2】

先看看上周末最强开盘日的成交情况

我想说的第一点就是：不论什么板块，竞争激烈的区域只有靠性价比。

9月下旬入市楼盘，我看到嘉定新城有大量的住宅楼盘同时开盘。对于这个片区，我真是又爱又恨啊，作为地铁最先开通的新城片区，发展到现在也还只有地铁。而据说一手房十年卖不完的市场，后面的长路真的是漫漫啊。

而对于同质化极度雷同的产品，价格似乎是唯一撬动的因素，而且针对的刚需客群对价格非常敏感，价格战一直在打，而且也没有停止的意思。各位比较下嘉定几个项目的去化量和价格关系就可以看出一二

对于其他片区也一贯如此，刚需属性板块，只要供应量充沛，价格是最后的砝码。

观察点二：豪宅也刚需这句话已经不是观点而是事实

吸引我们关注的其实是闵行梅陇的中海寰宇天下当天180套，以及徐家汇的尚汇豪庭的一天一百多套。但是值得关注的是，这样核心地段楼盘的热销80%的比重都是小户型，这样的成交可能会引起很多人的疑问，对于核心地段，不是理所当然的大平层、大户型热销么，这样的产品才是城市高端客群需要的产品么，怎么变成小户型了。

我觉得这个是上海前几年产品规划的弊病产生

不知道各位有没有留意到，应该从2011年开始，不知道哪个混蛋鼓吹了一种叫平层万能论。就是说我的地段虽然不好，但是我规划了接近于别墅享受的平层空间，所以一样可以卖出豪宅价格。

所以有一阵子就是满城都是大平层，人人都说平层万岁论。从金地天境、到华润佘山九里、再到新江湾一圈的楼盘，然后美兰湖一圈的楼盘，都是清一色的平层产品。

但是市场证明，这样的产品是卖不掉的。

而那两年的产品规划几乎清一色的在2013年、2014年入市供应。这样的供应造成，城市优质地段的小户型产品供应极度稀缺。但是从需求角度来看，对于城市相对核心区位，客户的需求依然是多样化，从紧凑户型到改善到高端都需要。所以这样的不对称也产生了现在优质区位中小户型热销的局面

但是，是不是核心位置的大户型没有市场。

错，大错特错，真正的大户型不是没有市场，而是对地段的要求严格化。

我对豪宅地段的定义就是热门地段不如稀缺地段。什么是热门地段。比如新江湾、比如森兰。因为比较高的起点规划，人人都觉得这里是未来的高端社区，所以一窝蜂进入开发，新江湾这个片区同时都有5-10个楼盘在售，各种高炮各种广告好不热闹。对于这个地段未来会不会高端我暂时不讨论，但是它却无法忽略一个问题，就是这个地段是不稀缺的。我有理由选择你但是我更加有理由选择你隔壁的楼盘。

于此对应的是另一个楼盘，万科翡翠滨江。首先陆家嘴作为一个城市高端楼盘已经是不争的事实，但是久未供应已经让地段的稀缺成为不争的事实。我相信任何地段都有客户喜爱的理由，但是在没有供应面前，需求会被放大。

我曾经也预测过万科翡翠滨江的价格，判断只要价格合理，应该会获得不错的市场结果。

果不出所料，万科翡翠滨江在9月份以7-8万元的单价入市，首批仅推出49套房源，卖出45套，以破10亿的销售成绩，问鼎陆家嘴板块销售冠军。

在一个月还没过完的前提下，获得10亿元的市场销量，在目前这样的市场不得不说是个了不起的成绩。不愧是上海商品住宅认购率第一名。

(责编：李培胜、吕倩)