投資客助推　美國樓市持續復蘇

最新統計數據顯示，今年2月份，美國新屋開工和營建許可雙雙攀上五年來高點，其中，新屋開工經季節調整后比1月增加0.8%，換算成年率為91.7萬戶，優於分析師預估。此外，美國2月份營建許可增加4.6%，換算成年率為94.6萬戶，也優於預估，是2008年6月份以來的最強勁表現。營建許可超過目前的新屋開工數，意味著未來新屋開工數仍有可能繼續上升。

美國房地產市場顯示持續復蘇跡象。2012年，美國住房建設自2005年以來首次對經濟增長起到促進作用，預計今年仍將給經濟帶來支撐。房地產市場上，由於投資者的推動，量價持續回升，部分地區甚至出現缺乏房屋供應的情況。美聯儲也表示，美國房地產市場正進一步走強。

　　平均房價有所回升

美國全國房地產經紀人協會的數據顯示，1月份，佔美國房屋銷售90%的舊房銷售簽約指數上升到兩年多來的高點，雖然2月份環比數字略有下降，但是同比數字仍有較大上漲，這是舊房銷售簽約指數連續第22個月同比增長。商務部的數字也顯示，繼今年1月份美國新房銷量增至四年多來的高點后，2月份新房銷量環比雖有下降，但同比仍增長12.3%。

美國聯邦住房金融署21日公布的房價指數顯示，經季節性調整，今年1月份美國房價環比上漲，同樣表明房地產市場在持續復蘇。

據路透社報道，美國平均住房價格已經回升至2003年秋季水平。在被統計的20個城市中，房價均有上漲。其中，紐約房價實現兩年來的首次上漲。

隨著美國經濟復蘇，美國房地產市場投資額佔美國G D P總額已從幾年前最低谷時期的不到1%上漲到如今的1.1%左右，恢復到2000年左右的水平。

美銀美林高級經濟學家邁克爾·梅耶說，“房地產市場開始表現出可持續復蘇的跡象：購房者期望值變得越來越積極，房屋建設者的信心也開始變強，信貸條件逐漸放寬。”

毫無疑問，美國低迷的房地產價格和優惠的利率政策為房地產市場的復蘇提供了良好的環境。制造業的回暖，就業水平的提高一方面促進了經濟的增長，另一方面也提高了消費者信心，對美國房地產市場投資形成了支持。政策方面的扶持也為買房者提供了更多的支持和便利。

就在3月27日，美國聯邦住房監管者宣布了一項新的政策，旨在幫助借款買房者節省更多資金，為他們提供另一個免於房屋被止贖的途徑。這些借款者一旦超過90天未償還其抵押貸款就能自動獲得重新修訂的房屋貸款條款，而無需提供書面文件來証明其財務艱難。這項計劃目前隻面對由房地美和房利美發放或擔保的貸款。具體措施是通過減息，延長還款期或其他方法來減輕抵押貸款買房者的月付款負擔。

　　投資客“推波助瀾”

從本輪美國房地產復蘇中購房者主體來看，與以往也有所不同。《華爾街日報》的一篇文章稱，以往美國房屋市場復蘇通常由家庭和個人的剛性需求帶動，而此次投資者卻成為主力。他們購買、持有並出租房屋。投資者主要對便宜房屋或就業增長地區的房屋進行投資。他們的涌入，使房屋價格持續穩定，並使市場預期從對房價下跌的擔心轉為對買不到便宜房子的擔心。

據一家美國房地產研究機構統計，在美國加州的橘子郡，幾乎所有標價低於40萬美元的房屋都由機構投資者購買。投資者的比重為2005年時的兩倍，高達21.7%。止贖房屋的拍賣尤其吸引這些投資者。超過半數銀行拍賣的止贖房屋的購買者為投資客，大大高於以往不到10%的比例。

過去，保有房屋的較高成本阻礙了投資者的介入，但兩年前開始，這一問題因低利率而解決。這些投資客帶動了市場的回暖，並吸引真正的買家回到美國房地產市場上來。

美國全國房地產代理商協會的數據也顯示，現金購買者大部分都是投資客，這些人的交易佔到銷售總數的32%。

據報道，著名的黑石集團從去年開始購買了20000套房屋。近一周則購買了超過一億美元的房屋，至今已經投資了35億美元來購買住房。

隨著經濟的復蘇，一部分原先和朋友同住的美國人開始搬出來自己買房住，這也推動了房屋的購買和租賃。

此外，國外投資者也十分積極。美國國家房產經紀協會的數據顯示，2012年，加拿大人購買了價值94億美元的房產，以24%的比例成為美國房產市場中最大的國際投資者。

洛克菲勒集團旗下房地產咨詢公司高緯物業認為，全球房地產交易復蘇將由北美帶動，尤其是美國，今年交易額有望在去年增長26%的基礎上，繼續增長15%至20%。

不過，業內人士對本輪房地產市場復蘇仍然存在多重憂慮。一方面，大量止贖房屋的存在仍是短期內難以消化的難題﹔另一方面，對於部分購房者而言，銀行信貸標准仍然嚴格，此外租賃市場升溫也給房屋銷售帶來競爭壓力，美國政府增加稅收和削減開支也是一個不利的背景。一旦市場或利率環境發生變化，投資者將有可能撤離美國房地產市場，這將對美國房地產市場產生不利影響。