加拿大房产四大政策变化 显示出对海外买家的担忧

2016-10-10 09:59:17来源:中国侨网
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    据红枫林传媒报道,近日,加拿大联邦自由党政府出台新政,对房地产市场进行调控,确保加拿大人能够在银行低利率的时候能够负担得起抵押贷款。这些政策表达了对海外买家购买并翻新本地住房的担忧。联邦财政部长Bill Morneau公布了房屋政策上的四大变化。

  变化1:压力测试

  自10月17日起,被用于批准高比率抵押贷款(high-ratio mortgages)的压力测试将被适用于所有新的贷款申请人,包括那些首付超过20%的购房者。压力测试的目的在于确保借款人在贷款利率上涨的情况下仍然有能力负担房贷。购房者的条件不仅要满足贷款合同中的协商利率,也要符合加拿大央行(Bank of Canada)公布的五年期固定利率,该固定利率是加拿大六大银行利率的平均值,通常比协商利率略高。9月28日,加拿大六大银行五年期平均贷款利率为4.64%。

  另外,压力测试还要求购房者用于家庭维持方面的成本(home-carrying costs)不得高于其收入的39%,如偿还房屋贷款、取暖费、税等,包括其他债务支出在内的总债务支出(total debt service)比例不得超过44%。

  受影响人:该措施将对那些可能拿出至少20%首付款,但如果贷款利率上涨就可能导致偿贷能力不足的购房者,同时也影响那些试图申请购买政府支持的低利率贷款保险的借款人。

  原因:政府担心类似于多伦多和温哥华的房价大幅上涨,将来贷款利率提高,贷款人违约风险加大。

  变化2:11月30日起,政府对提供低利率贷款保险的时间实施新的规定

  新规严格规定了基于新标准申请的贷款,包括贷款期限不得超过25年;购买价格不得超过100万;购房者信用额度不得低于600分且所购房屋用于自住。

  受影响人:新规旨在降低政府对价值100万元以上的房屋贷款压力,该类型房屋近年来在多伦多和温哥华市场上增加非常快。

  原因:多伦多和温哥华的房地产市场是各级政府政策制定者最为关心的问题,这些措施似乎是针对这两地市场制定。

  变化3:基本住宅增值豁免新的报告规则

  目前,出售基本住宅的增值收入是免税的,并且不必作为收入报税。本税务年度,资本增值仍可免税,但基本住宅的的销售应当在报税的时候上报给加拿大税务局(Canada Revenue Agency)。

  受影响人:出售基本住宅的每一个人都有义务将房屋销售上报给加拿大税务局。此举旨在防止不合资格的国外买家通过买卖房屋申请基本住宅税豁免。

  原因:政府表示需要更多数据,此举是联邦政府对大量传闻证据和媒体报道的海外买家搅乱加拿大房屋市场并违规申请基本住宅豁免而采取的应对措施。

  变化4:联邦政府贷款风险共担协商(lender risk-sharing)

  目前,贷款人如违约,无力偿还贷款,联邦政府提供的贷款保险要求政府偿还所有房贷,加拿大政府表示这在国际上是“独一无二”的。贷款风险共担就是要借款人,如银行,来分担部分风险。加拿大才政府认为,这是加拿大住房金融体系的一个显著结构性变化。

  受影响人:借款人,如银行,将采取措施应对增加的风险,将导致房屋贷款利率上升。

  原因:联邦政府希望在贷款违约行为发生时能够限制自身的财政压力,并希望借款人能够对贷款申请进行更加严格的审查。

责编:吕文宝

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