温哥华楼市调控波及华人投资者 买家观望

2016-09-29 08:45:08来源:中国侨网
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       据国际先驱导报报道,由于多年来受海外热钱追捧,加拿大温哥华房价一再飙升,成为加拿大房价最高的城市。然而,最近一段时间,随着当地政府启动楼市调控,当地房价开始出现波动。对于海外投资者尤其是来自中国的投资者来说,温哥华楼市调控会对他们的投资计划有怎样的影响呢?

  政府出手抑制房价上涨

  居住在温哥华的华人常自嘲为“温村村民”,不过,如今“村民”越来越多了,一二十年的功夫,房价长得快的地点,当前价格已是购买时的10倍。当地白人居民在诱人的利益面前,纷纷积极卖房给华人,之后拿着不菲的房款搬到更偏僻的城镇甚至乡村。城市中心的加拿大本土人呈减少趋势。

  去年下半年起,温哥华楼市热得疯狂,涨得离谱。市民怨声载道责怪政府只关心财政收入,不顾老百姓买不起房的残酷现实。其实省政府也想有所作为,几年前,“政府要插手楼市,将有大动作”的传言就风声四起。只是随后便听不到动静。

  然而,今年7月25日,温哥华所在的不列颠哥伦比亚省(简称BC省)省长简蕙芝突然宣布一项重磅房改政策:自8月2日开始,政府将向没有加拿大公民或永久居民身份的海外投资者征收15%的额外房产转让税(PTT)。这是加拿大政府对海外人士投资温哥华房产采取的第一波调控。

  日前,温哥华市长罗品信又宣称,温哥华计划明年1月起对空置房征税,税率为房屋评估值的0.5%~2%,具体未定。该举措主要针对次要的投资型房产,而非主要居住用房。这是加拿大政府对房产的第二波调控。

  第一波的房产转让税是在加拿大购房绕不开的一项税款。不管是公寓、联排城市屋还是独立屋,不管是期房还是现房,交易时基本上都需缴纳这项税款。目前PTT的征收方法是房屋价格的前20万按照1%征收,20万到200万的部分按照2%征收,200万以上的部分按照3%征收。举例讲,一栋20万的房产,PTT是20万的1%,即2000加元(1加元约合5.04元人民币)。一栋50万的房产的PTT计算公式为:20万*1%+30万*2%=8000加元。而一栋500万的房产,则PTT为:20万*1%+180万*2%+300万*3%=12.8万加元。

  改革并不影响持有加拿大公民或移民身份的当地居民,却让海外投资者凭空多交15%的税给政府。举例讲,海外投资者买20万的房要多交3万加元,买50万的房多交7.5万,500万则要多交75万的转让税。也可以通俗地理解为,现在买一套大房子的钱,在旧政策下还可以另外买到一套小房子。

  明年初实行的房屋空置税又将让炒房囤房的人多出一笔支出。

  买家出现观望情绪

  这些明显针对海外投资客的政策,会不会打击他们的购房热情呢?

  新政策还没出台,就在华人圈内引起广泛热议。政策实行后,从七月底开始,温哥华的房产销售量一路下行,到8月份,人们甚至担忧新政会让温哥华的房市出现崩盘,尤其担忧价格方面的下滑。不少已下了单的买主不愿破财,立即将买单撤回;还没下单的更是畏缩不前。大多数买家的观望态度,使市场出现冷却现象。

  为什么这项新政让众多华人买家变得保守起来?因为这是加拿大楼市从来没有过的招数。如果把楼市比喻为股市,当政策突然变了,新手在这种时刻就蒙了,不敢动手;而即使是老手,此时也会格外谨慎,静观新规则下的变化。

  据华尔街见闻此前报道:8月温哥华房屋销量环比大跌23%至2489套,同比跌幅则达到26%。其中,独立式住房销量所受冲击最大,8月销量同比大跌45%至715套。联排住宅和公寓销量则同比分别下跌25%和10%。从价格上看,温哥华独立房屋8月均价降至147万加元,创去年9月以来最低,环比跌幅达17%,同比下跌0.6%。

  即将推出的第二波新政,旨在让空置屋的持有者将其房产出租,让房地产变得更能为大众所负担。政府希望推动大约1万套空置房屋进入租赁市场。加拿大政府不会根据用电情况来判断房屋是否为空置,而是将通过产权人自主申报、审计、合规措施等途径,来判定房屋是否是空置的。房主需要证实,他们或是租客在这个房子里居住的最低天数。据罗品信市长讲,如果申报数据不实,会面临罚款。如不主动申报,房屋就会被自动扣税。但罗市长对所谓“候鸟家庭”,就是华人家庭移民加拿大后,丈夫或妻子因各种原因不愿放弃国内的事业,将配偶和孩子留在加拿大生活,而另一方常年奔波于中、加两国的家庭还是网开一面的。这税只针对把房子当商品,奇货可居的人。

  此举无疑让海外投资者不敢像以前那样任性地处置自己的产业。那么,他们的购房热情会依然高涨吗?投资者真会为了空屋税出租房子吗?当地媒体不以为然。据Metro News介绍,加拿大最大信用社Vancity曾在7月表示,这个政策对海外投资者购买力的影响力会有多大,还有待日后观察。

  温哥华房地产仍具吸引力

  大多业内人士,如财经专家及多家行业媒体对温哥华楼市依然乐观。温哥华当地财经网有文章称,如今温哥华楼市的冷却,只是大家预期不确定造成的一种僵持观望的结果。“8月份大温地产局数据已经充分证明了,新政实施只降温,没降价;只是将销售热度拉回到正常水准,并没有让房屋拥有者蒙受巨大损失。”这样的报道无疑给卖家打了一针强心剂。另外,广大投资客其实也认为温哥华房价下降可能性极小。

  今年初温哥华楼市最火热的时候,温西地区曾有500万的房子最终因为竞价炒到800万,500到1000万左右的房屋比挂牌价多卖了100多万或200万的例子比比皆是。涨价15%对于温哥华高端房地产市场来说,似乎并非那么难以接受。受此次调控影响最大的是相对中端市场的海外投资者,一些没有移民身份的留学生、工作签证持有者将会面临买房开支大幅上升的压力。

  在全球整体金融市场不稳定的情况下,温哥华房地产这种避险配置还算是一个不错的选择。同时,与美国及中国的一线城市如纽约、旧金山、深圳、上海、北京相比,温哥华目前的房价水平还可以接受。加元目前仍然保持在历史低位附近,以美元、人民币目前的状态,购买温哥华房产仍然算是非常划算的一笔买卖。

  在全球整体资产配置需求仍高涨,同时很多投资者已经获得加拿大身份的情况下,温哥华房地产仍然存在诸多支持上涨的因素。不少当地华人财经专家分析,房价不会对海外买家产生很大冲击力,想买的不会因为这15%罢手。

  《温哥华太阳报》专栏作者达恩·富马诺就未来几个月的房地产走势做出大胆分析:“温哥华将会走向平缓,而多伦多将迎来爆发。温哥华房价维持理性发展,给多伦多带来了‘机遇’,价格与销量的快速增长在所难免。在温哥华新政实施的不到两个月时间里,多伦多的总体房屋销量比去年同期上涨了83%。400万加元以上豪宅的销量比去年同期上涨了74%。所谓‘你方唱罢我登场’,多伦多将成为新的投资热点。不过,这并不表示温哥华楼市衰败了。海外买家的眼界将会在新政实施后变得更广。在别的城市投资,获得更高回报率的同时定居在温哥华可能会成为他们的投资模式。

  当地媒体甚至对BC省政府推出如此重大的改革的持久性存在怀疑,认为新政是为来年的省内大选做准备。BC省在前一段时间公布的数据显示,省内海外买家数量不足5%,这意味着改革对于楼市的影响有限。对海外买家征收额外PTT也不太会影响到省政府从楼市获得的巨额税收收入。此举明显只是希望能够平息众怒,争取选票。有舆论分析,如果BC省府在顺利当选后,失去了打压房价的动力,并且感受到了楼市变冷经济下行的压力,温哥华的楼市可能会在观望期后引来更大的反弹。

  此外,温哥华良好的就业市场、低失业率也为温哥华房价坚挺保驾护航。

  但是话说回来,新政才实行一个多月,现在就给楼市走向下定论未免为时尚早。(本报特约撰稿发自温哥华)

责编:吕文宝

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