美国房地产专家成薇(Cathy Cheng)谈如何跟李嘉诚学投资

美国著名房地产专家成薇（CathyCheng）

中国房地产即将迎来史上最困难的时刻。过去的一年，货币紧缩、楼市跳水、开发商跑路，房地产崩盘的猜测不绝于耳。在人们还在预测房地产如何发展的时候，李嘉诚重组商业资产的消息犹如一颗重磅炸弹，让人们对2015年中国房地产发展又多了一份紧张。这位投资天才此番为何？抛售国内地产，离岸注册，置业海外，这些现象的背后又在向人们暗示一个怎样的未来投资方向？近日，记者采访了美国著名房地产专家成薇（CathyCheng），成薇就如何跟李嘉诚学投资提出了独到见解。

记者：李嘉诚就如股市的巴菲特，他的一举一动都被人们当成投资风向标，李嘉诚的投资主要有哪些特点？

成薇：在香港人眼里，李嘉诚常常被看做是“超人”。当年李嘉诚做塑胶花生意，在“长江”成为世界上最大塑胶花生产基地、李嘉诚本人被冠以“塑胶花大王”的美誉的时候，他急流勇退，转做塑胶玩具。两年后当别的塑胶花企业产品严重滞销的时候，李嘉诚的塑胶玩具生意却在国际市场大显身手。

二十世纪六十年代，香港遭遇严重的房地产危机，房地产价格一落千丈。在别人都不看好香港房地产的时候，李嘉诚独具慧眼，觉得香港商业地产潜力无限，并实行“人弃我取”的策略，用低价大量收购地皮和旧楼。不出3年，香港经济复苏，大批当年离港商家纷纷回流，房产价格随机暴涨，李嘉诚趁机将廉价收购来的房产高价抛售，并转购具有发展潜力的楼宇及地皮。这也让李嘉诚更加看好房地产行业，随后房地产投资成为了李嘉诚的主业。之前李嘉诚的塑胶花生意只是小打小闹，只有这时候的房地产生意才让他真正做大了起来，随着李嘉诚在国内外各个地方大力投资房地产，李嘉诚的商业帝国也因此开始一步步走强。

总结李嘉诚的投资特点，就是审时度势、知进知退、逆向行动，这是他做投资最厉害的地方。在别人都不看好的时候他能独具慧眼，每次的押宝都能让其赚的盆满钵满。

李嘉诚的投资主要走逢低吸纳、见顶抛售路线。香港的房地产危机他低价买进高价卖出，2008年以来他不断收购海外资产，也是因为金融危机导致的资产价格走低。在李嘉诚的投资选择上，投资环境和政治环境是李嘉诚在投资时候考量的两个重要因素。

记者：这两年李嘉诚频频抛售内地房产，今年李嘉诚又重组资产，不仅迁离了公司注册地，而且还将房地产业务单独剥离了出来，李嘉诚此举是在向人们释放一个怎样的信号呢？

成薇：2008年金融危机以来李嘉诚不断投资内地房产，内地房产在金融危机后迎来了快速发展。然而李嘉诚在过去的两年内不断抛售内地房产，在抛售的同时又不断在海外投资置业，很明显地是在告诉人们：中国房地产市场将走弱。据一些国内媒体报道，李嘉诚在2013年以后就没在内地拿过地，从2013年8月到2014年8月，李嘉诚已经出售了接近200亿的中国内地房地产资产。

随着李嘉诚对内地房产的抛售，中国内地房地产市场一路下行。实际上，中国的大环境已经不允许房地产再如以前那样高歌猛进地发展。

中国从去年开始，加大经济结构改革，优化产业发展方式，首先受影响较大的就是房地产行业。占GDP四分之一的房地产行业，主要由信贷驱动，2008年金融危机以来，中国以宽松的货币政策取得经济发展的同时，越来越高的地方债务引发了政府担忧。转变发展方式，首先就要收紧货币，而一旦收紧货币，房地产行业就要受影响。1月20日发布的中国主要经济数据显示，2014年房屋新开工面积比2013年下降10.7%，全国商品房销售面积比2013年下降7.6%，全国商品房销售额比2013年下降6.3%。

目前中国的政策环境已经不容许房地产有更大的发展。在转变发展方式的大背景下，虽然不少地方放松了购房限制，央行实施了加息，但仍难掩房地产行业继续下行的趋势。国内难以融资，国外又受到国际债市冷眼，内外夹击下，中国地产商的日子将会更加难过。中国房地产暴利时期已经过去，2015年，中国房地产市场低迷仍将持续。

李嘉诚也许就是从近两年政府的声音及政策中嗅到了房地产发展走向，国内政策环境已经不适合投资房地产，所以早早抛售内地房产，选择海外置业。对于李嘉诚重组“长江”、“和黄”人们有多种说法，单就将地产业务单独剥离出来看，李嘉诚应该是对国内地产行业失去信心，看淡中国未来房地产市场走向。

记者：李嘉诚撤资内地不断置业海外，海外现在的投资环境如何？对房地产投资又是怎样的利好？

成薇：目前欧洲经济面临通缩，美国经济开始复苏，这些都给投资海外房地产创造了很好的条件。

金融危机以来，欧洲经济一直面临通缩，资产价格不断走低，给了人们一个投资的好时机。美国房地产不同于中国房地产，中国房地产投资受政策影响较大，而美国的房地产投资主要受经济影响较多，美国的历次房地产危机无不与美国经济及欧美经济放缓有关。2014年美国全年的经济增长率为2.6%，比此前5年复苏期的数字高出大约半个百分点。据IMF预测，今年美国经济增长率有望达到3.1%，远高于前两年的2.2%。

美国经济走强，房地产市场最先活跃。2014年对美国房地产业来说，是不寻常的一年。美国房地产投资市场创下了新的记录——有两笔九位数的交易先后打破了年中之前创下的全美最贵住宅销售记录。2014年底，5000万美元及以上的交易多达16笔，在这个价位还是首次出现这样的高成交量。这足以证明，美国住房市场已经成为全球投资人士的一大目标。

实际上不光李嘉诚，随着中国房地产市场的走弱，中国的不少地产商已经将投资目标移向了海外，近两年中国地产商投资美国的新闻频频见于报端。

记者：最近发布的《2014年胡润中国投资移民白皮书》指出，美国和加拿大是中国高净值人群最想去的国家，美国的房地产投资潜力到底有多大？

成薇：《2014胡润中国投资移民白皮书》指出，美国和加拿大是中国高净值人群最想去的国家——从2014年美国房屋销售情况中就可以看出。他们海外投资的最主要原因是资产配置、分散风险和子女教育。在任何国家，最富有的公民肯定也是流动性最强的公民，美国和加拿大成为了这些高净值人群投资移民的首选国家。

中国经济的崛起，让美国房地产迎来了投资潮。美国一直是中国人海外置业首选国家，投资、移民与子女教育是中国买家海外置业的三个最主要原因。中国经济的崛起让越来越多的中国人选择到美国置业。

随着美国经济的走强，美国房地产投资正迎来价值回归。美国住宅市场房价由于经济回暖，购买力回升，美国尤其是美国西海岸的洛杉矶等华人聚居区，房地产的投资回报率全线上涨。全球金融危机时，美国很多城市的房价都在持续暴涨几年后开始下跌，不少地区房价下跌30%甚至更多，有的已跌至2000年初的水平，随着经济的回暖，美国目前的房地产已极具投资价值。

相关介绍——美国著名房地产专家成薇（CathyCheng）

成薇（CathyCheng）：美国电机硕士，从事美国房地产经营15年，屡获地产界国际大奖的殊荣。2013年美国最大房地产公司Remax全球85个国家最佳经纪人前十名，全美第二名，全加州第一名，全球华人个人销售冠军。终身成就奖，国际名人榜的获得者。她市场分析精准，专精好学区房屋和华人生活圈房屋买卖。成薇在洛杉矶房地产经纪人业内具有房源多，客源广，成交快，口碑佳，为人诚信亲切的特点。成薇拥有强大的房地产精英团队，其服务包括买卖房屋，出租管理，协助贷款等。同时，还协助屋主办理水电气网络开通服务，以及房屋维修，子女就学，长者健保，驾照考试等美国生活。

(责编：李冉)