田峥：万达转型说明房地产红利时代基本结束

不久前，万达集团旗下的主营板块万达商业正式在港交所敲钟上市，随后，王健林还披露了万达继三次成功转型后，将在文化、旅游、金融、电子商务等领域进行第四次转型。针对万达上市后的转型计划，易观商业解决方案副总裁田峥先生表示：房地产红利时代已基本结束，同时，田峥先生还对万达将面临的机遇与挑战做出深入分析。

1.万达商业转型的主要原因及主要转型压力有哪些?

易观商业解决方案副总裁田峥：

从现在看来，房地产市场已经到了转型的必然周期，从黄金时代进入白银时代，房地产高利润的、高毛利的红利周期已经过去。在此背景下，房地产需要做一些其他方面的转型，文化、旅游、金融、电商是目前普遍看好的几大行业，文化、旅游是GDP发展到一定程度的必然;金融的本质是透支未来，伴随经济情况改变，过去几年金融业有较快的增长;而电商对于整个资本市场和民生市场来说，都是一个很利好的产业。

房地产行业已经到了增长的极限和瓶颈，需要产业的多元化。从资本层面说，整个市场对房地产信心不足，万达商业上市也是对于万达整体资本和融资而做的保证。当然，房地产转型也面对一定压力：一是竞争压力;二是人才压力;三是体验式的商业品牌生态还处于早期，成熟品牌太少;四是来自资本的压力。

1.竞争压力：原来不在某一个行业，所以大家都是朋友。而进入这个行业以后，就会有朋友有敌人。资本市场上，大企业进入某个行业说明行业还是很有前景的，其他企业也都会盯着这块市场进行争夺，竞争会变的更加激烈。

2.人才压力：万达的企业文化比较偏军事作风，比较强调执行力、强大的管控体系和苛刻的业绩要求，过分强调执行力会导致管理灵活性和创新度的缺乏，虽然能够留住执行力强的人才，但创新型的人才就容易流失。领导去思考和制定战略，下级人员只进行执行，好处是保证了很好的上行下效，劣势是会扼杀下级人员的创造力。人才压力是万达比较明显的压力。

3.成熟的体验式商业品牌太少：万达要做的文化、旅游都是在做体验式的生态圈，都很强调体验，目前体验式的生态圈还处于早期，整个服务意识都还比较落后。万达想整合成熟的商业品牌还是不太可能，成熟的商业品牌太少，需要万达自己去慢慢建立这个生态圈。

4.资本压力：整个资本市场对万达信心不足，主要是反映在股票上。

2.这四个不同领域的转型，万达的优势、劣势有哪些?

易观商业解决方案副总裁田峥：

万达的主要优势体现在政府资源、品牌商资源、万达城市中心化的引流能力、商业地产与电商的O2O协同效应。万达是各地方政府招商引资的龙头企业，建立当地的城市中心体，万达具有较好的政府资源;品牌商资源，万达多年积累了很多品牌资源，万达建好就及时入驻，也是商业地产的核心资源。以万达商场为中心形成的城市中心，每年会聚集数以亿计的人流量，有较好的品牌、产品和导流的用户基础。万达本身的商业地产和电商有更好的O2O协同效应，万达已经具备强大的线下实力，现在的问题是线上未来做的怎么样。

万达的劣势：过去成功经验有可能是现在发展的阻碍;没有太大效益的粗旷式的增长模式，需要调整自己的精细化;创新乏力;企业文化基因;管理灵活度也需要很大的提升。

3.万达如何解决“腾百万”O2O难题?对于大积分体系来说，目前万达应如何布局?

易观商业解决方案副总裁田峥：

基于企业文化基因的问题，万达实现O2O模式还是有很大挑战的。

未来万达有可能不会按照自己的意愿去玩O2O，而是被互联网公司驱动去完成O2O环节。例如，“双十二”期间，市民已经有了使用支付宝的意识，未来时间市民到万达消费会有更多支付宝支付意愿的互动和沟通，有可能会驱动万达最终对接支付业务。

同时，万达的O2O模式就应该玩大积分体系，积分是一个共同工具，积分体系是最容易圈住整个资源的，包括圈住万达周边的商圈。例如，商场能聚集一定量级的人群，用积分的形式把这些人群分流给商场周边的小商户，小商户门肯定愿意，能直接给他们带来用户流量，使用积分一体化的形式将小商户整合进来，用消费积分的形式圈住用户和小商户。再利用积分翻倍等营销手段，就会有一定量用户被吸引过去，形成促销效应。如果万达周边3公里可以圈到5万的小商户，5公里可以圈住10万小商户，把他们加以利用，这也就是本地生活服务最高级的玩法。

万达目前还不能明晰大积分体系的远期收益，所以短期内万达选择了更容易变现的收益模式，也就是已有的商业模式来规避未知风险。在布局O2O和积分体系中，万达也会遇到一系列的问题，怎么运作这种模式、怎么盈利的问题都需要解决。

4.万达的庞大物业体系，将在其转型中做怎样的角色?

易观商业解决方案副总裁田峥：

物业未来一定会互联网化，互联网物业平台是社区O2O的天然工具。万达是最适合做物业互联网化的，物业也会在万达O2O中形成很大的作用。O2O的四要素：人、货、钱、场，社区O2O首先直接解决了人、场的问题，直接抓住了长期生活在这并且有稳定收入的市民，就肯定有稳定的消费，社区O2O也是推广本地生活化服务的较好方式，这也就是间接搞定了人群的后期消费，市场还是很大的。

万达未来也肯定会做自己的支付体系，因为支付是商业地产的根基。因为目前货品不是万达的，只有场地是万达的，所以万达必须要管控住钱。

5.在文化、旅游、金融、电商这些领域中万达的主要竞争对手都有哪些?

易观商业解决方案副总裁田峥：

个人认为，万达在四大领域的竞争对手不会少，但他们的关系可能更多的是竞合的关系。文化领域：目前阿里影业、完美世界、迪士尼等各大巨头纷纷进军，竞争对手较多。文化领域相对来说门槛较低，处于百花齐放的状态;旅游领域：如携程、途牛，去哪儿，去啊等，另外还有区域性旅游公司;金融领域也较多，大致分为支付、融资、投资理财、风险管理等金融产品的搜索引擎;而在电商领域已经很明朗。万达业态最接近的是银泰、苏宁，都有线下实体店，都在做O2O。

(责编：李冉)