搜房中指解读：央行降息 去库存利器终出台

　　中国指数研究院报告：11月21日，央行发布通知，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

　　经济增速低于预期，社会融资及存款规模持续收窄

　　从此次央行降息的背景与目的看，更多是基于通过对各类实体经济的直接刺激与货币支持，进一步促进投资与消费，稳定宏观经济表现。

　　可见，这次调整是政府从宏观层面统筹解决综合性经济发展问题的一种手段，房地产行业仅是受到影响的众多行业之一，不可变相理解为针对房地产市场的又一次直接救市。2014年1-3季度，我国GDP增速为7.4%，其中三季度当期仅为7.3%，距全年7.5%目标仍有差距，CPI则持续处于近年低位。

　　另一方面，从2013年与2014年10月末的金融统计数据对比可以看出，2014年金融机构新增人民币贷款增加额有所收窄，新增存款及社会融资额均低于去年同期。虽然整体货币政策环境保持稳健，但各行业、企业间融资难度差异逐渐加大，部分企业资金压力之下经营难以为继，从而造成经济发展动力不足。

　　在通胀风险可控的前提下，降息一方面有助于企业尤其是中小微企业解决融资压力，另一方面也将刺激消费需求释放，从而更好地发挥年末翘尾效应，刺激、推动经济回升。但值得关注的是，由于受存贷比、负债成本等风控指标的制约，社会融资额受资金总量的影响胜于利率，此次降息或将代表着降息、降准通道的打开，未来一段时间内货币环境有望迎来实际意义上的宽松化转变。

　　影响：降息加快库存去化，开发投资或将逐渐转好

　　对于房地产业的影响来说，货币手段历来是刺激市场需求的最有效工具，此次降息将成为市场加快库存去化的重要利器。从930政策出台至今各地房贷落实情况可以看出，绝大多数商业银行在执行利率优惠时附有其他条件，新政中提及的0.7倍利率下限更是难以觅见。而存贷款利率包括公积金贷款利率全面下调，若各商业银行首套房贷继续执行基准利率，购房者将享受到相当于此前利率94折的优惠，对潜在购房需求的刺激释放作用将更为直接。在今年末开发商加快以价换量去库存的背景下，楼市“暖冬”可期。

　　但值得关注的是，邻近年末各地银行的贷款额度都面临趋紧态势，贷款审批周期亦会延长，加之各银行在具体政策的执行上更具灵活，因此降息对成交的刺激力度仍有待进一步观察。但正如央行负责人所说，调整基准利率重在发挥其引导作用，我们预期它对明年甚至未来更长时期内市场走势将发挥重要的作用。

　　对开发企业来说，降息对其直接融资及间接融资通道均将带来积极影响，进而逐步改善未来的开发投资节奏。随着2014年A股房企再融资再启、“930政策”强调MBS及REITs等利好举措，房企融资渠道不断拓宽，但融资成本未见显著下降。本次降息将降低优质房企的直接融资成本，加之降息刺激年末销售回款加快，房企资金链压力或将得到缓解。资金面与预期全面向好将推动企业加快开工，但由于当前存量仍处高位，今年持续同比下降的新开工或将在明年逐渐转好，房地产开发投资节奏也将迎来明显变化。

　　对房地产资本市场来说，降息带来的利好刺激将更直接与猛烈。刚刚经历了沪港通盛宴后的A股与港股市场，又迎来了降息的叠加利好效应，短期市场焦点不断，热度攀升，特别是对于一直高杠杆运行的房地产上市公司来说，降息效应更趋明显。

　　受降息信息影响，美股中的中国地产概念股当日开盘皆出现全线大涨局面，国外资本对中国房地产的悲观预期亦出现修正，预期未来沪深及在港上市的优质地产股仍将迎来一波上升行情。（刘晓丽）

(责编：李培胜、孙畅)