投融界解析：房产众筹能走多远？

  　10月10日，阿里巴巴集团旗下的淘宝房产携手余额宝，联合万科、富力、复地和大华等多家品牌开发商，推出通过余额宝进行房产认购的新模式。同日，众筹建房模式亮相南京，声称将使买房成本降低20%，刺激和吸引着公众目光的同时，也再次将时髦的互联网金融业态——众筹引入房地产领域。面对众筹这一投融资模式当前存在的一系列现实问题，作为专业的投融资信息服务商以及互联网金融行业的重要参与者，投融界不禁发问：背负着众多待解问题的房产众筹到底能走多远? 

　　在美国，成立于2013年3月的Realty Mogul和成立于2013年6月的Realty Shares，率先将众筹模式植入房地产领域。

　　在中国，自今年3月份尹立志在微信朋友圈发起“众筹买房”，在河北沧州推出“众筹家园”项目以来，众筹概念日益火爆，加之“蓄客”、“营销”的直接作用，受到互联网金融行业和多家房企的火热参与，使得众筹这一互联网金融业态在中国目前较为低迷的房产销售市场风靡起来。

　　团贷网推出“房宝宝”、绿地集团联合平安银行推出“好房贷”、万科联合平安银行推出金融产品“平安万科购房宝”、淘宝房产携手余额宝，联合多家开发商推出认购房产的新模式……当互联网聚集的人气与金融行业聚集的财力都融汇到牵系民生的房地产行业时，似乎要引发传统房地产行业的一场颠覆性升级。

　　房产众筹，新意何在?

　　房产众筹，最能挑动公众神经的，莫过于其宣称的可帮助购房者将房价降低20%左右。

　　那么，房产众筹模式是如何使房价降低的呢?据业内人士介绍，房价过高的根源在于土地溢价高，导致房企的融资成本和利润较高。而在房产众筹模式下，传统房地产项目开发的财务成本、营销推广费用以及开发商的高额利润都能得到减免，这些环节省下来的费用大概占总房价的20%。

　　“定制小区”的概念对于房产众筹的参与者也是极具诱惑力。与传统的小区购房者无法参与到房屋的建设、设计，邻里之间也互不相识的状况相比，房产众筹模式下，购房者通过互联网互动交流，并可以对房屋格局的设计、小区绿化分布等具体工作全程参与，通过投票的形式，确定小区的规划。待小区建成后，小区居民基本熟悉了，逐渐发展为朋友，形成一种较为和谐的邻里关系。

　　房产众筹，法律困境如何破?

　　作为房产领域日益火爆的发展模式，房产众筹目前还处于“三无”(无准入门槛、无行业标准、无监管机构)状态，在项目实施过程中，面临着拿地难、成本控制难、个人间利益协调难等困难，并且尚有一些法律困境一时无法突破。

　　在拿地问题上，若不委托开发商，自己拿地、开发、建设，就会涉及到资质问题，困难重重;若委托开发商进行拿地、建设，便存在非法集资或变相商品房买卖的嫌疑，因为集资者先支付给开发商的这笔钱，如果理解为预付房款，房子没进入施工阶段就达不到预售条件，则涉嫌违反预售规定，如果将这笔钱理解为集资者把钱借给开发商建房，那就会直接涉嫌非法集资。

　　“房产众筹作为时下较为时髦的模式，凭借互联网金融的创新因素和众筹模式自身的新意、概念，可以获得一时的快速发展，但是，房产众筹模式要想获得长久发展，解决其合法性问题显得尤为重要，毕竟在法律准许范围内进行创新才是其赢得发展的前提和根本。也只有这样，房产众筹才会健康的发展下去，越走越远。”投融界一位资深的互联网金融行业专家如此看待房产众筹模式当前的发展形势。

(责编：李培胜、吕倩)