中国房企现“出海潮” 跨境投资持续攀升

综合国际在线等媒体报道，近些年，中国房企跨境投资总量在持续攀升。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，从2014年1月1日至6月22日，绿地、万达、碧桂园等7家房企出海投资额度或将超过600亿元人民币，投资物业涉及住宅、酒店、文化旅游综合体等业态。

碧桂园：十年内占海外市场半壁江山

在这一波中国房企出海潮中，碧桂园无疑是领跑者。作为碧桂园在海外市场的试水之作，其位于马来西亚柔佛州新山市的金海湾项目仅仅两个月时间便成功卖出6000多套房子，实现约100亿元销售额，不足一年的时间便成为马来西亚最大的地产商。

碧桂园总裁莫斌在此前接受媒体采访时表示，公司希望在未来10年内实现海外市场和国内市场“两分天下”的目标。

万科：意在“偷师”国际级企业

房企龙头万科也在悄然布局海外市场。今年2月，万科与美国知名房地产公司 “铁狮门”合作，共同开发位于旧金山两栋相连的高层住宅楼。

与此同时，万科在海外市场并不急着跑马圈地，万科总裁郁亮坦言，万科绝不能学上世纪80年代的日本去抄底，海外市场比重占万科总量最多只有20%。万科更希望借助海外拓展的机会学习世界级优秀企业的成功经验，协助公司进一步提升管理与营运能力，成为真正的国际级优秀企业。

金地：商业地产“开路”海外市场

金地集团选择以商业地产为海外市场开路。4月24日，金地集团发布公告，公司与美国知名开发商林肯地产成立合资公司收购位于美国加州旧金山市CBD核心区域的两幅商用地块，拟分别建成一栋19层高和5层高的写字楼。

此外，随着生命人寿与安邦保险成为公司大股东，保险资金的进驻有望大幅提升公司资金实力。

绿地：借专业机构实现全球化扩张

绿地独立出海从2012年开始起步，此前多为合作项目。2013年一年内，绿地形成了“4洲6国9城”的全球房地产开发布局，今年提出海外房地产销售200亿元的目标。2014年4月30日，绿地位于韩国济州岛的健康旅游城住宅项目启动首批产品交付，是绿地独资的首个海外项目，这也是近年来第一个交房的“中国制造”海外住宅。

济州岛项目之后，绿地在澳大利亚、美国、英国、马来西亚等多地出手投资多个项目。

《京华时报》报道称，在过去一段时间内，多重因素的驱动使得中国房企向海外市场拓展不断获得新的动力。不过，在多位业内人士看来，对于根植于国内市场的房企大鳄来说，进军国际市场目前仅处于试水阶段，尚未形成清晰的“出海”战略，难免出现水土不服。

在中国房地产海外投资形势迅猛增长背景下，有媒体对于中国房企“出海”应如何避险给出了一些建议。

出海前的准备

对于没有海外开发经验，且希望走出去的中国房企而言，首先做好“功课”是关键的一步。中伦律师事务所创始合伙人张学兵就表示，中国正处于前所未有的海外房地产投资热潮之中，在面对海外房地产投资的机遇与挑战时，首先应当认清中国在海外投资房地产的现状，全面了解海外房地产投资的方式和投资类型，并以史为鉴。认识海外房地产市场投资环境，深入了解中国与海外房地产市场的区别所在。

出海前必要的准备还包括，如对投资美国房地产的相关法律调研，如：以搜集外国投资的数量和来源为目的的法律;以防止外国投资者逃避资本得利税的相关税法;美国的长臂管辖制度：对外国人的域外管辖制度等。

世邦魏理仕中国区全球资本市场执行董事安东表示，亚太地区和欧美的房地产市场在成熟度、政策及金融环境、新增供应量等方面都存在很大区别，投资者应该更加理性地对待投资机遇，寻求更好的投资项目。

做好“功课” 知已知彼

对于各国经济、政治、法律上的实际情况以及变化因素都是影响中国房企“出海”投资的重要因素。而知己知彼则成为房企出海的必备“功课”。

张学兵认为，房地产企业必须了解当地的商业环境：如是否支持房地产投资，支持何种类型的房地产投资。

而税费亦是不能忽视的一项内容。世邦魏理仕中国区研究部的执行董事Frank认为，以美国为例，税费非常复杂，每个州每个城市可能也会不同，很多投资者在看美国的毛回报好像很高，但是当你把这些交易成本，税收，代理费全部去掉之后毛回报就没那么有竞争力。

事实上，开发商海外投资还要面临的一个不确定的风险就是突如其来的政策风险。近日，受韩国济州岛将限制来自中国的资本投资当地开发影响影响，绿地集团董事长张玉良随中国代表团访韩“救火”，给众多计划以及正在投资海外的房企敲响了警钟。

初期选择合作模式

可以看到，在目前中国开发商到国开发的项目中，投资模式不尽相同。因为，开发商在国内开发跟在国外开发有很大区别，每个国家有不同的地方特点。中国开发商有一些选择直接投资开发，有一些找本地合作伙伴共同开发。

Frank认为，很多国内的开发商在初期做海外一两个项目的时候找一些合作伙伴，这个做法相对来说比较理智，在防范风险这方面相对来说比较容易，起码在风险控制这方面可控，特别是在对当地市场的了解，在融资、客户，通过这一两个项目可以得到一些经验。 

(责编：吕文宝)