海外房產投資兩面心理：從“洋”與從“舊”

編者按：在商品經濟的大時代，中國人似乎總有一種從洋心理，從大宗商品到奢侈品，追求海外品牌幾乎成為一種時尚，甚至不少中國本土品牌為了迎合大眾口味，不得不裝裝洋腔，用戶某天驀然發現，原來此牌100%Made in china。然而，在海外投資的大時代，中國人似乎又總有一種從“舊”心理即遵從國內的故有認知，潛意識裡希望中國元素的出現。對於房產投資，這一點更是凸顯無疑。

在華人天下網對海外房產投資者的一項抽樣分析中顯示，在海外房產投資這一領域，投資者希望入主國外核心區域的同時，隨著中國地產開發商的全球布局，相對海外本土開發商，投資者對來自中國的開發商更為信任與依賴。

以碧桂園跟萬達為例，2013年8月，碧桂園在馬來西亞金海灣房產項目創下開盤首日勁銷6000多套的記錄，但通過數據，會有趣的發現，6000多套的買家中 來自中國大陸的買家佔到四分之一，截止2013年10月，來自中國的投資考察團更超過3萬人次 。而同樣進軍海外房產的萬達，在英國首個項目——倫敦ONE國內開盤當日，便成交近半，火爆程度不言自明。

然這一火爆數字的背后，是很多投資者在全球資產配置的潮流中，對海外本土開發商的不甚了解，以凱德集團為例，作為東南亞最大的房地產商，在華人天下網的抽樣調查中，相當一部分投資者並不了解，盡管對於其旗下凱德中國有一定的熟悉度，但對於其總部——凱德新加坡，卻是知之甚少的。而這也給投資者選擇項目帶來不少憂慮。

那麼，在海外房產投資過程中，海外本土開發商相比國內開發商的不同之處有哪些，對開發商的選擇上，又如何正確看待開發商呢?

差異一：生活方式差異化 導致開發商設計理念不同

以數家中國房企進入的馬來西亞、新加坡房產市場為例，兩地作為眾多外企在東南亞的駐地，外籍人士眾多，在租房需求上更偏愛健康無束縛感的生活環境。因此，本土開發商在進行投資類房產開發時，對於戶型設計及位置選擇，更注重綠化、空間、採光、健身等健康生活理念，每一項目的設計均會嚴格考慮到每棟樓的採光及空間概念，且更注重項目的設計創新感。

這僅從凱德新加坡的晴宇(Sky Habitat)，麗敦豪邸(d'Leedon)就可見一斑，前者由世界頂級建筑師薩夫迪(Moshe Safdie) 設計，后者則是普利茲克建筑獎桂冠得主扎哈哈迪德(Zaha Hadid)的巧思妙作。晴宇巧妙打造無遮擋天台家園，麗敦豪邸則以周邊環境為設計靈感，融入新加坡景觀，打造出擁有360度開闊無阻視野的完美房產。而這都源於本土開發商對本土市場，包括對人們的生活方式，追求，人口構成等全方位調研了解並理解。中國開發商的設計理念則因內住宅環境影響，或多或少會更偏向於中式化，更注重家庭的溫馨感。

那麼投資者在選擇投資物業時，如果有從出租考慮，則需考慮到出租人群的特性。相比之下，這一點，海外本土開發商相對更加理解深刻。

差異二：本土需求市場差異 導致開發商宣傳觀念不同

在與多家開發商聊及項目宣傳時，華人天下網發現，國外開發商與國內開發商的態度迥然不同。可以說國外開發商“太懶”，國內開發商則“太勤快”。這從前面提到的人們對於東南亞最大的房產開發商—凱德集團的熟悉度不難看出。絕大多數中國開發商，項目開盤無不震得響亮，宣傳活動成為最大的賣房陣地，方式無所不用。而在馬來西亞新加坡，對於大多數開發商，坐等客戶上門才是最重要的非策略之策略。

“一方面是出於政策的調控，市場相對於中國，是處在一個相對比較健康的狀態，特別是新加坡，可謂全球房產市場最健康的少數幾個國家之一，另一方面，加上人口跟土地的比例，外國投資者不斷涌入，不愁客源。”華人天下表示，這導致了對於宣傳態度的巨大差異化。甚至投資者通過網絡查詢到的大多數海外房地產開發商信息，都來自國內房產中介的宣傳。

即使是凱德集團也不例外，凱德集團由淡馬錫控股，而淡馬錫則是由新加坡政府財政部擁有100%股權，因此，凱德集團相當於是新加坡的國有企業，而凱德新加坡為總部。但與中國國內典型的大型國有企業相比，旗下擁有多家上市公司的凱德集團，又更多是一家獨立運營的公眾企業。其在新加坡的地位，甚至比萬科、碧桂園在中國的地位還要高。

類似凱德集團的這一宣傳空白，導致投資者對開發商無從了解的同時，也導致了對項目選擇的迷茫性。“因為在質量問題上，開發商實力是投資者最常用的參考辦法。開發商的信譽情況在很大上決定了項目質量如何”

當然，隨著中國人陸續成為英國倫敦，澳洲，新加坡，馬來西亞最大的海外買家，開發商也逐漸注重向中國買家展示自己。

提醒：入鄉隨俗 理性看待開發商

開發商的實力是房屋質量的重要保証，尤其對於以期房為主的海外房地產項目，交房時的房產是否與規劃圖，效果圖一樣，完全取決於開發商的信譽。同時開發商對市場的分析結果是否准確，項目實際與營銷是否吻合對稱，也是房產投資價值能否實現的重要決定因素之一。

“這更加需要投資者用理性的態度看待開發商。不論是國內開發商在海外擴張，還是海外本土開發商，都有其自身的優劣勢，不可一概而論。“

一方面，投資者大多進行海外房產投資時，對投資目的地的了解不深，海外本土開發商則更能幫助投資者解決這一問題，項目更符合市場的趨勢發展需要。同時，包括凱德新加坡在內的多家房地產商，參加新加坡建筑質量標記計劃，為旗下所有私宅項目進行品質評估，保障質量。

另一方面，國內開發商在進入海外市場時，必然會實施一些適應當地市場的動作，但在初期，中式慣性不可避免，然對於有居住需求的中國投資者，可能更符合在國內已形成的慣有思維及生活居住習慣。加上語言及溝通思維方式的同源性，這又會轉變為優勢。

盤點那些你不知道的國外牛逼閃閃開發商

海外投資時代全面到來，新加坡、馬來西亞因著語言、距離及環境教育等優勢成為當下炙手可熱的目的地，然而，對於新加坡、馬來西亞房產，投資者或許並不陌生，但對於開發商，很多投資者卻知之甚少。

凱德集團

東南亞最大的上市房地產企業 市值：2130億元

凱德集團是東南亞最大的上市房地產企業，也是亞洲最大的跨國綜合房地產集團之一，總部設在新加坡並且在新加坡上市，旗下擁有凱德新加坡、凱德中國、凱德商用和雅詩閣等四大業務單位，共有8大業務門類，分布於不同地域，擁有9家上市公司。到2012年止，凱德集團已擁有9家上市公司，市值達2130億元。

樓盤的質量一直是購房者最為關心的問題。凱德新加坡自願加入新加坡建設局2002年推出的用以評估私人住宅單位品質的“質量標記”計劃，為旗下所有私宅項目進行品質評估。並獲頒建設局首次頒發的“品質卓越建筑獎”（Quality Excellence Award）金獎。

同時，凱德集團是首家也是最大一家在歐洲和亞太15個國家范圍內，以其環保、健康和安全管理系統獲得ISO 14001與OHSAS 18001認証的房地產公司

代表新作：Sky Habitat(晴宇）、The Nassim（納森華庭）、d’Leedon（麗敦豪邸）、Bedok Mall and Bedok Residences（勿洛馨居）、Capita Green（綠色凱德）、The Interlace（翠城新景）、Westgate（西城）和JCube（裕冰坊） 

遠東機構

新加坡最大的私人房地產公司 總資產400億美元

遠東機構是新加坡最大的房地產開發商之一，也新加坡本地最大的私人房地產發展公司，成立於1960年，迄今為止公開發逾730項房地產項目，涵蓋了住宅、酒店、商業零售以及工業等各個房地產領域，其中包括44,000個私宅單位，約佔新加坡私宅總數的六分之一。也是全球唯一榮獲八項享譽國際的“世界不動產卓越建設獎”（Prixd'Excellence）的房地產發展商。該獎項是國際房地產行業的至高榮譽，被視為業界的奧斯卡獎，以表彰在全球概念、建筑風格及設計、發展和建造、對社會和環境的貢獻以及財務及市場生存力等方面表現卓越的房地產發展項目。

是，並擁有最大的土地儲備量，公司市值佔新加坡房地產市場的1/4。目前遠東機構和信和集團在全球范圍內擁有1.3萬余名員工，有超過180家公司、2家上市公司和700座酒店、房地產項目，總資產超過400億美元，土地儲備超過1000萬平方米。

代表新作：Hillvista、中央城、烏節園、香園景、翠灣園。

國浩房地產集團

隸屬豐隆銀行旗下 新加坡上市

國浩房地產集團隸屬於豐隆集團旗下，1987年於新加坡上市，業務遍及新加坡、中國、馬來西亞、越南，是亞洲多功能綜合物業項目開發領導者，屢獲殊榮。24年間在新加坡成功開發33個住宅項目，總計9000余住宅單位。

豐隆集團1963年成立於馬來西亞，經營多元化業務，旗下擁有13間上市公司，市值合約234億美元（截至2014年3月31日），集團全球員工超過45000名。業務涵蓋銀行金融服務、投資、酒店、旅游、生產制造、地產開發等多個領域，遍及馬來西亞、新加坡、香港、菲律賓、越南等眾多國家（地區）。

代表新作：新加坡ClermontResidence（克萊蒙公館），新加坡 GoodwoodResidence（優景苑）、新加坡LeedonResidence 、馬來西亞Damansara City

永泰亞洲

永泰亞洲，1989年在新加坡上市，以卓越的建筑設計和空間締造品位引領高端住宅市場，蜚聲業界。尤其在新加坡、馬來西亞、香港市場上創建了眾多經典項目。以卓越品質與領先設計理念聞名亞洲，因其旗下項目在創新設計、保護環境與可持續發展方面取得的不俗成就而獲得包括由新加坡國家藝術理事會頒發的“藝術之友”稱號等在內的眾多榮譽。永泰的總資產額已超逾37億新幣，產業項目廣布於各區域最上乘的黃金地段。

代表新作：新加坡 Helios Residences（嘉旭閣），馬來西亞Verticas豪華公寓、新加坡Foresque（嘉翠雅居）

馬星集團

馬來西亞最大的華人開發商

馬星集團是馬來西亞首屈一指的地產開發商，馬來西亞全方位產業發展的領跑者，1992年在吉隆坡上市，目前在吉隆坡、巴生谷、檳城和新山地區擁有37個發展項目。在過去20余年的努力基礎上，馬星集團持續榮獲了超過50個國內外獎項與殊榮，項目銷售額連續多年都是排名馬來西亞前列。截止到2011年，市值22億令吉。

代表作：馬來西亞M City 、馬來西亞Icon Residence、Clover@Garden Residence

大城市發展有限公司

馬來西亞首批上市房地產公司

BRDB（大城市發展有限公司）是馬來西亞歷史最悠久和最值得信賴的房地產開發公司之一，擁有超過四十年的業界經驗。是第一批上市的馬來西亞房地產公司，主要致力於開發和管理馬來西亞的住宅和商業房地產項目。BRDB在吉隆坡的孟沙區（吉隆坡最富足的市郊）開發了一些著名的項目，還持有並管理孟沙區的購物中心（BSC）和吉隆坡的CapSquare零售中心。

代表新作：Senja（夕陽別墅）、Verdana（維丹娜）、6 Capsquare（六號開普廣場）（馮凱）

(責編：李冉、林浩)