中國房企現“出海潮” 跨境投資持續攀升

綜合國際在線等媒體報道，近些年，中國房企跨境投資總量在持續攀升。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，從2014年1月1日至6月22日，綠地、萬達、碧桂園等7家房企出海投資額度或將超過600億元人民幣，投資物業涉及住宅、酒店、文化旅游綜合體等業態。

碧桂園：十年內佔海外市場半壁江山

在這一波中國房企出海潮中，碧桂園無疑是領跑者。作為碧桂園在海外市場的試水之作，其位於馬來西亞柔佛州新山市的金海灣項目僅僅兩個月時間便成功賣出6000多套房子，實現約100億元銷售額，不足一年的時間便成為馬來西亞最大的地產商。

碧桂園總裁莫斌在此前接受媒體採訪時表示，公司希望在未來10年內實現海外市場和國內市場“兩分天下”的目標。

萬科：意在“偷師”國際級企業

房企龍頭萬科也在悄然布局海外市場。今年2月，萬科與美國知名房地產公司 “鐵獅門”合作，共同開發位於舊金山兩棟相連的高層住宅樓。

與此同時，萬科在海外市場並不急著跑馬圈地，萬科總裁郁亮坦言，萬科絕不能學上世紀80年代的日本去抄底，海外市場比重佔萬科總量最多隻有20%。萬科更希望借助海外拓展的機會學習世界級優秀企業的成功經驗，協助公司進一步提升管理與營運能力，成為真正的國際級優秀企業。

金地：商業地產“開路”海外市場

金地集團選擇以商業地產為海外市場開路。4月24日，金地集團發布公告，公司與美國知名開發商林肯地產成立合資公司收購位於美國加州舊金山市CBD核心區域的兩幅商用地塊，擬分別建成一棟19層高和5層高的寫字樓。

此外，隨著生命人壽與安邦保險成為公司大股東，保險資金的進駐有望大幅提升公司資金實力。

綠地：借專業機構實現全球化擴張

綠地獨立出海從2012年開始起步，此前多為合作項目。2013年一年內，綠地形成了“4洲6國9城”的全球房地產開發布局，今年提出海外房地產銷售200億元的目標。2014年4月30日，綠地位於韓國濟州島的健康旅游城住宅項目啟動首批產品交付，是綠地獨資的首個海外項目，這也是近年來第一個交房的“中國制造”海外住宅。

濟州島項目之后，綠地在澳大利亞、美國、英國、馬來西亞等多地出手投資多個項目。

《京華時報》報道稱，在過去一段時間內，多重因素的驅動使得中國房企向海外市場拓展不斷獲得新的動力。不過，在多位業內人士看來，對於根植於國內市場的房企大鱷來說，進軍國際市場目前僅處於試水階段，尚未形成清晰的“出海”戰略，難免出現水土不服。

在中國房地產海外投資形勢迅猛增長背景下，有媒體對於中國房企“出海”應如何避險給出了一些建議。

出海前的准備

對於沒有海外開發經驗，且希望走出去的中國房企而言，首先做好“功課”是關鍵的一步。中倫律師事務所創始合伙人張學兵就表示，中國正處於前所未有的海外房地產投資熱潮之中，在面對海外房地產投資的機遇與挑戰時，首先應當認清中國在海外投資房地產的現狀，全面了解海外房地產投資的方式和投資類型，並以史為鑒。認識海外房地產市場投資環境，深入了解中國與海外房地產市場的區別所在。

出海前必要的准備還包括，如對投資美國房地產的相關法律調研，如：以搜集外國投資的數量和來源為目的的法律;以防止外國投資者逃避資本得利稅的相關稅法;美國的長臂管轄制度：對外國人的域外管轄制度等。

世邦魏理仕中國區全球資本市場執行董事安東表示，亞太地區和歐美的房地產市場在成熟度、政策及金融環境、新增供應量等方面都存在很大區別，投資者應該更加理性地對待投資機遇，尋求更好的投資項目。

做好“功課” 知已知彼

對於各國經濟、政治、法律上的實際情況以及變化因素都是影響中國房企“出海”投資的重要因素。而知己知彼則成為房企出海的必備“功課”。

張學兵認為，房地產企業必須了解當地的商業環境：如是否支持房地產投資，支持何種類型的房地產投資。

而稅費亦是不能忽視的一項內容。世邦魏理仕中國區研究部的執行董事Frank認為，以美國為例，稅費非常復雜，每個州每個城市可能也會不同，很多投資者在看美國的毛回報好像很高，但是當你把這些交易成本，稅收，代理費全部去掉之后毛回報就沒那麼有競爭力。

事實上，開發商海外投資還要面臨的一個不確定的風險就是突如其來的政策風險。近日，受韓國濟州島將限制來自中國的資本投資當地開發影響影響，綠地集團董事長張玉良隨中國代表團訪韓“救火”，給眾多計劃以及正在投資海外的房企敲響了警鐘。

初期選擇合作模式

可以看到，在目前中國開發商到國開發的項目中，投資模式不盡相同。因為，開發商在國內開發跟在國外開發有很大區別，每個國家有不同的地方特點。中國開發商有一些選擇直接投資開發，有一些找本地合作伙伴共同開發。

Frank認為，很多國內的開發商在初期做海外一兩個項目的時候找一些合作伙伴，這個做法相對來說比較理智，在防范風險這方面相對來說比較容易，起碼在風險控制這方面可控，特別是在對當地市場的了解，在融資、客戶，通過這一兩個項目可以得到一些經驗。 

(責編：呂文寶)